證券時報網
臧曉松
2024-08-16 20:29
“6·26”北京樓市政策的利好影響持續釋放，帶動北京7月二手房交易，不僅交易量同比去年大增60%以上，而且價格也逐漸企穩。
據北京市住建委官網數，7月份北京二手住宅網簽量達到15575套，環比增長3.9%，同比增長60.3%。
7月二手房月度網簽量也是自去年3月份來首次超1.5萬套，創下近16個月來最高紀錄。
根據往年規律，每年3月-5月是樓市的“小陽春”，置業者因為孩子上學等因素帶動“小陽春”期間房產的成交量上升，但“小陽春”結束后，市場數據會呈現下滑趨勢。
但今年，北京二手房從“小陽春”開始便一路走高，3、4、5、6月份網簽量分別為14280套、13354套、13383套、14987套。加之7月份網簽15575套，北京二手房已經連續5個月站上榮枯線，“小陽春”之后的“漲勢”明顯。
這樣的數據表現傳遞出北京樓市氣溫回升的態勢，其背后則是北京近幾個月密集推出樓市新政。
北京鏈家研究院分析師冷會也表示，“626”政策出臺后，北京二手住房成交節奏有所提升，網簽量在6月份基礎上進一步增長，達到近16個月以來的最高水平。
中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，新政后，樓市市場活躍度有所提升，疊加6月末集中網簽影響，北京新房、二手房成交量較新政前均表現增長，其中二手房在以價換量的情況下同比增幅也較大，而新房成交同比仍下降，短期市場調整壓力仍在。
6月26日，北京樓市出臺重磅新政，落地“517”降首付、降利率的政策，顯著降低了購房門檻，同時對一定條件下多子女家庭購買二套住房的可認定為手套，同樣降低了這些客群的購房門檻。在此之前，北京的公積金中心也推出多個政策，包括降低公積金的貸款利率、增加部分購房人群的貸款額度等。
此外，4月30日北京推出樓市優化限購政策，允許達到限購套數家庭加購一套五環外住房，這對五環外區域的去化影響十分明顯。北京鏈家研究院的數據顯示，經北京鏈家成交的五環外二手住房占到全市的40.3%，相較去年同期33.9%、今年4月平均35.8%的水平，五環外成交比重顯著提高。“430政策”調整進一步強化了這一趨勢，使得五環外的副中心與平原新城成交熱度增長更為顯著。
4月23日，北京市針對離異人士的限購和限貸政策也取消了，成為北京松綁限購的一個標志性動作。
價格方面，北京鏈家數據顯示，7月北京二手住房成交均價與6月份基本持平，目前已連續4個月保持平穩運行。從各區價格走勢看，本月超半數城區價格環比小幅上升。當前市場預期總體平穩，預計未來一段時間價格仍將保持平穩運行。
麥田房產方面也分析稱，隨著成交的持續增加，市場的供求關系正在發生一些轉變。根據麥田房產數據統計，7月北京二手房（麥田覆蓋樓盤）成交均價止跌企穩。
7月15日，國家統計局發布的2024年6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據也顯示，今年6月商品住宅銷售價格邊際改善，新房、二手房價格上漲城市個數增多，且總體跌幅略微收窄。其中，受市場端率先恢復影響，北京、上海二手房價今年以來首次轉漲，分別上漲0.2%和0.5%。
議價空間方面，據麥田房產數據統計，7月成交房源議價空間和6月相比收窄0.35個百分點，二手房議價空間時隔半年首次收窄，表明新政后業主預期有所提升，讓價意愿有所下降。
北京樓市回暖還有另一個信號。7月份，北京二手房的掛牌量不斷下降，市場的供需矛盾有所緩解。據麥田房產提供的數據，隨著近兩個月二手房成交回暖，優質房源加速去化，但庫存結構中，樓齡在20年以上的老房子、90平以下小戶型占比仍在6成附近，剛需房源去化仍存一定的壓力，當下北京二手房仍呈現出買方市場特征。
“隨著時間推移，預計新政對市場的影響將會逐步減弱，加上炎熱天氣影響，購房者出門看房意愿減弱，8月北京二手房市場或進入調整期。”麥田房產方面預計。
